みなさんこんにちは！岡山・倉敷の不動産コンサルティングをしている、カスケ不動産の米重です。普段、多くのお客様の不動産活用をサポートさせて頂いております。中古住宅の売却のご相談を頂く際に、未登記建物があるケースが非常に多いです。結論から申し上げますと、未登記建物があっても売却は可能ですが、整理をしておかないと後々トラブルになったり、価値が落ちる可能性があります。今回は未登記建物を売買する際の注意点について詳しくご説明いたします。
なぜ未登記建物が発生するのか？
建物を建てると自動的に誰かが登記をしてくれるわけではありません。登記の手続きを行わないと建物は未登記のままになってしまいます。銀行から融資を受けて建築する場合は、抵当権の設定に伴い登記が必要になる為、未登記建物は発生しません。しかし、現金で建築をしたり、相続の場合には建物が未登記でも手続きが成立してしまう事が、未登記建物が発生する理由のひとつです。
また所有者が未登記建物に気付かない理由として、未登記でも毎年の固定資産税は課税されており、固定資産税評価証明書には建物の大きさや新築年が記載がされています。普段生活する中で登記を確認することがなく、所有者は毎年送付される固定資産税評納付書を確認する為登記をされていると思ってしまう事があります。
未登記建物の問題点
①融資が受けられない
建物の登記がないと抵当権を設定することができません。その為未登記建物のままだと銀行は担保にとる事ができず、融資審査に通らないです。融資を利用せず現金で購入することもできますが、一般的には価値が落ちて価格が下がる可能性があるので、改めて登記を行うことをおすすめします。
②所有者がはっきりしない
建物の登記を行うと所有権保存登記ができるので、所有者がはっきりします。
よくある問題として、相続手続きの際に未登記建物が漏れていて、数年後に発覚したすると未登記建物については再度同じ書類を集めたり、再度専門家に依頼するなど二重に手間や費用が発生する場合が多々あります。
未登記建物を登記する方法
不動産の情報が記録された登記事項証明書（登記簿謄本）は、大きく表題部と権利部の2つに分かれています。
①表題部
表題部には、建物の情報を登録します。建物がどこにあるか、構造、大きさ、いつ建築されたかなどの情報になります。表題部は「土地家屋調査士」という専門家に書類を作成してもらう必要があります。所有者自身で作成して手続きをすることも可能ですが、古い建物だと図面が無かったり、構造や築年数が曖昧で多くの調査が必要になる為現実的ではありません。
②権利部
権利部は、建物の所有者の情報を登録します。表題部と同様に必要書類をあつめる必要があります。権利部は司法書士へ依頼するようになります。
費用については、①表題部②権利部をあわせて約10〜20万円になりますが、建物の大きさや滅失登記、相続登記なども複合的に関わってくるケースが多い為内容ごとに金額が大きく変わります。
売買契約時の注意点
弊社にご相談があった中でも未登記建物は沢山あります。登記するのに費用も掛かり、一般的に売主側が負担するため「もったいない」という理由から未登記のまま売却を希望する方もおられます。
前述したように、未登記建物のまま売買することも可能ですが、そのままの売買はリスクがあるためあまりおすすめはしません。
また登記の手続きをする場合も一般的には複雑ではないですが、10件に1件程度、複合的な問題があり解決するのに時間を要する案件がございます。
売買など第三者に譲渡する場合には、引き渡しの期日が決まる為契約後に手続きしようと思うと予定より時間が掛かったり、取引後も買主が数年後に売却しようとした時に問題が発覚して買主に余分な費用がかかってしまいトラブルの原因になる場合もあります。契約前に想定されるリスクやスケジュールなどをサポートする必要があるので、信頼できる実績豊富な不動産会社に相談することが大切です。
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