不動産売却の諸費用はいくら？目安・計算方法から節税できる特別控除まで徹底解説！

不動産売却にはどれくらいの費用がかかる？

マイホームや土地などの不動産を売却する際、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。不動産の売却取引には、さまざまな「諸費用」や「税金」が発生します。

一般的に、不動産売却にかかる諸費用の総額は、売却価格（成約価格）の「約3％〜6％」が目安といわれています。ただし、物件の状況（境界が未確定、荷物が残っている、相続した物件であるなど）によって、発生する費用は大きく変動します。

事前に「何に、いくらくらいかかるのか」を把握しておくことで、売却後の住み替え計画や資金計画をスムーズに進めることができます。本記事では、岡山・倉敷・総社エリアを中心に不動産売買をサポートするカスケ不動産が、売却費用の内訳と具体的なシミュレーションを詳しく解説します。

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不動産売却にかかる費用・税金の一覧

不動産を売るときにかかる主な費用と税金を一覧表にまとめました。これらは「必ずかかる費用」と「物件の状況によって変わる費用」に分かれます。

以下で、それぞれの詳細をわかりやすく解説します。

各諸費用の詳細解説

1. 仲介手数料

不動産会社に売却の仲介を依頼し、売買契約が成立した際に支払う「成功報酬」です。法律で上限額が定められており、売却価格が400万円を超える場合は以下の「速算式」で計算できます。

仲介手数料は諸費用の中で最も大きな割合を占めるため、あらかじめ上限額を計算しておくことが大切です。

2. 印紙税

不動産売買契約書に貼付する印紙代（税金）です。売買契約書に記載される金額によって納税額が異なり、現在は「軽減税率」が適用されています。一般的な価格帯の売却（1,000万円超〜5,000万円以下）の場合、印紙税は10,000円となります。

3. 境界確定費用

土地や一戸建てを売却する際、隣地との境界を明確にするために行う「確定測量」の費用です。岡山でも、古い土地や代々引き継いだ土地では境界が曖昧なケースが多く、売却後のトラブルを防ぐために原則として売主様の負担で境界確定を行います。費用は土地の状況によりますが、一般的には約40万〜80万円程度が目安です。

4. 不用品の処分費用

家の中に残った家具や家電などの「残置物」を処分するための費用です。空き家をそのまま売却する場合や、お引越し前に家を空にする際、ご自身で処分しきれない分は不用品回収業者へ依頼します。一軒家丸ごとの処分の場合、荷物の量に応じて数万〜数十万円程度の費用が発生します。

5. 登記費用

不動産を買い手に引き渡す際、登記簿の内容を正しく書き換えるためにかかる費用（登録免許税や司法書士への報酬）です。主に以下の3つの登記が必要に応じて発生します。

• 登記名義人表示変更登記： 登記簿上の所有者の住所や氏名が、現在の住民票（引越しや結婚等）と異なる場合に必要な手続きです。

• 滅失（めっしつ）登記： 古家を取り壊して更地（土地）として売却する場合、建物がなくなったことを登記簿に反映させる手続きです。

• 抵当権抹消登記： 売却する物件に住宅ローンが残っている場合、ローンを完済して「抵当権」を消す手続きです。

6. 譲渡所得にかかる税金

不動産を売却して、購入したときの金額よりも高く売れた場合（＝利益・売却益が出た場合）にのみ課税される税金です。主に以下の税金が関係します。

計算式：譲渡所得　-（取得費＋譲渡費用）-特別控除 ＝課税譲渡所得金額

・譲渡費用： 土地や建物の譲渡の対価として買主から受け取る金銭の額

・取得費：売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料などで、購入代金や建築代金の合計額から所得期間中の減価償却相当額を差し引いた金額

・譲渡費用：仲介手数料や印紙税、売却するための測量費や建物の取り壊し費用など、土地や建物を売るために直接かかった費用

・譲渡所得税・住民税： 不動産の所有期間によって税率が異なり、所有期間5年超なら20.315％（所得税15.315％ ＋ 住民税5％）、所有期間5年以下なら39.63％（所得税30.63％ ＋ 住民税9％）が課税されます。

7. その他

• 司法書士報酬： 登記手続きを代行してもらうための専門家への報酬（数万円）です。

• 建物解体費用： 古家を解体して更地として売り出す場合にかかる費用です（構造や坪数によりますが、100万〜数百万円かかることもあります）。

• 引越し費用： 住み替えに伴う引越し代です。

• 住宅ローン返済手数料： 住宅ローンを期日前に一括で繰り上げ返済する際、金融機関に支払う手数料です。

家を売るときにかかる税金の負担を軽減する「特別控除」

「マイホームを売って利益が出たら、高い税金を払わなければいけないの？」と不安になる方も多いですが、居住用不動産（マイホーム）の売却には、税負担を大幅に軽減できる特例が用意されています。

マイホーム売却時の「3,000万円の特別控除」

最も代表的な特例が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

これは、マイホームを売却した際、所有期間の長短に関わらず、譲渡所得（利益）から最大3,000万円まで控除できる制度です。つまり、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。

この特例は「現在自分が住んでいるマイホーム」だけでなく、一定の要件（後述の相続空き家の特例など）を満たせば、住まなくなった実家などにも適用できる場合があります。

【ケース別】不動産売却の費用・税金シミュレーション

お客様の状況によって、諸費用や使える特例は180°変わります。岡山でよくある3つのパターンでシミュレーションしてみましょう。

シミュレーション① 親名義の実家（空き家）を売却する場合

• 売却価格： 2,500万円

• 物件の状況： 相続した実家。自分は住んでいない（空き家）。親名義のままのため名義変更が必要。購入時の契約書が不明なケース。

【かかる諸費用の内訳】

• 仲介手数料： 891,000円 （計算：[2,500万円 × 3％ ＋ 6万円] × 1.1）

• 印紙税： 10,000円

• 登記費用（登記名義人表示変更登記）： 20,000円

• 不用品処分費用（荷物丸ごと）： 約300,000円

• 境界確定費用（古い土地のため）： 約350,000円

• 司法書士報酬： 約30,000円

• 【諸費用・小計】：約1,601,000円

【税金（譲渡所得税・住民税）の計算】 購入時の書類がないため、法律の定めに則り取得費は売却価格の5%（125万円）として計算します。

• 譲渡所得（売却益） ＝ 売却価格 2,500万円 － 取得費 125万円 － 諸費用 160.1万円 ＝ 2,214.9万円

自分は住んでいないため、原則として通常のマイホーム特例は使えません。5年超の長期譲渡所得（税率20.315%）が適用されます。

• 譲渡所得税・住民税 ＝ 2,214.9万円 × 20.315％ ＝ 4,499,569円

• 【差し引かれる税金】：約450万円

• 【最終的な手残り金額（手取額）】：約1,890万円

シミュレーション② 自身名義の古家を解体して土地として売却する場合

• 売却価格： 3,200万円

• 物件の状況： 自身が住んでいるマイホームだが、建物が古いため解体して更地で引き渡す。滅失登記が必要なケース。購入時の価格（取得費）は2,500万円。

【かかる諸費用の内訳】

• 仲介手数料： 1,122,000円 （計算：[3,200万円 × 3％ ＋ 6万円] × 1.1）

• 印紙税： 10,000円

• 登記費用（滅失登記）：約50,000円

• 建物解体費用（一般住宅を想定）： 約2,500,000円

• 引越し費用： 約150,000円

• 【諸費用・小計】：約3,832,000円

【税金（譲渡所得税・住民税）の計算】

• 譲渡所得（売却益） ＝ 売却価格 3,200万円 － 取得費 2,500万円 － 諸費用 383.2万円 ＝ 316.8万円

自身が住んでいるマイホームのため「3,000万円の特別控除」が適用されます。

• 課税される所得 ＝ 売却益 316.8万円 － 特別控除 3,000万円 ＝ 0円（引ききれるため課税なし）

• 【差し引かれる税金】：0円

• 【最終的な手残り金額（手取額）】：28,138,000円（約2,814万円）

シミュレーション③ 住み替え（買い替え）を行う場合

• 売却価格： 2,400万円

• 物件の状況： 自身が住んでいるマイホーム。購入時の価格（取得費）は2,800万円。長年ローンを支払い続けてきたため、現在の住宅ローン残債は1,000万円まで減っているケース。

• 【かかる諸費用の内訳】

  • 仲介手数料： 858,000円 （計算：[2,400万円 × 3％ ＋ 6万円] × 1.1）

  • 印紙税： 10,000円

  • 登記費用（③抵当権抹消登記）： 35,000円

  • 司法書士報酬： 約20,000円

  • 住宅ローン一括返済手数料： 約55,000円

  • 引越し費用（新居へ）： 約150,000円

  • 【諸費用・小計】：約1,128,000円

  【税金（譲渡所得税・住民税）の計算】 購入時（2,800万円）よりも安く売却しているため、税金計算上の「譲渡所得」は赤字（売却損）となります。

  • 譲渡所得（売却損） ＝ 売却価格 2,400万円 － 購入価格 2,800万円 － 諸費用 112.8万円 ＝ －152.8万円（売却損）

  • 【差し引かれる税金】：0円

  • 【最終的な手残り金額（手取額）】：22,872,000円（約2,287万円）

不動産売却後は「確定申告」が必要？

不動産を売却した翌年には、原則として確定申告を行う必要があります。

• 特別控除を利用する場合： シミュレーション①や②のように、特例を適用して税金が0円になる場合でも、その特例を受けるためには確定申告が必須となります。

• 売却損が出た場合： シミュレーション③の場合、申告の義務はありませんが、税金の還付を受けられる特例を利用するために確定申告を行うメリットが非常に大きいです。

売却した年の翌年2月16日〜3月15日の間に、税務署へ必要書類を提出できるよう、売買契約書や領収書は大切に保管しておきましょう。

岡山での不動産売却は、地域密着のカスケ不動産へ

不動産売却にかかる費用や税金は、物件の条件や所有期間、特例の活用によって大きく変わります。手残り金額を最大化するためには、信頼できる不動産会社選びと、正確な資金シミュレーションが欠かせません。

カカスケ不動産では、岡山市・倉敷市・総社市を中心に、地域に根ざした不動産売却・査定サポートを行っています。

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