みなさんこんにちは！岡山・倉敷の住宅購入をサポートしている、カスケ不動産の辻です。
不動産の売買契約は締結後になると、売主、買主双方が契約内容をしっかりと順守し手続きを進めていくために法的な拘束力が発生します。そこで、契約解除には一定のペナルティが設けられていることがあります。素敵なお家や土地を契約した後に、残念ながらなんらかの理由により契約をキャンセル・解除したいとなった場合に備えて、売買契約後の契約不履行（キャンセル・解除）についてご紹介します。
契約の解除は売主・買主双方から申し出が可能
基本的に契約は買主、売主双方で結ぶものなので、どちらからもキャンセルの申し出が可能です。
これは契約違反などの不義理がなくても解除ができますが売買契約後に契約を解除する場合には、『手付金の放棄』や『売買代金の一定割合の違約金』などの負担が発生することがあります。
そこで、契約解除のケースごとに、どんな場合に解除ができて、どんな負担が売主・買主それぞれに発生するのかご紹介させて頂きます。
契約解除のパターン
①手付放棄による解除
売買契約時に手付金が「解約手付」として支払われたものである場合、買主からは手付放棄による解除ができ、売主からは手付金の倍返しによる解除が可能となっています。
ただし、手付金の放棄や倍返しで解除が可能なのは、相手方に契約履行の着手があるまでの間です。
②契約違反による解除
自身が契約の履行(契約の義務を果たすこと)に向けた準備を進めていたり、完了したにも関わらず相手方が契約の履行に応じないなどの、契約違反が行われた場合は
、相手方に契約の履行を求める催告をした上で、解除する旨を通知すれば契約を解除することができます。
この場合は、相手方に違約金の請求も可能となります。
③住宅ローン特約に基づく解除
不動産の売買契約では、売買契約締結後に住宅ローンの本申し込みを行います。この場合、仮に本申し込みが通らなかった場合の買主のことを考えて、【住宅ローンが通らなければ手付金をそのまま買主へ返して白紙解除ができる】旨が売買契約書に記載されています。これを住宅ローン特約と言います。この場合、期間内にもし住宅ローンの承認が得られなかった場合、買主は売主にその旨を申し出れば契約の解除をすることができます。
④契約不適合責任による解除
契約した不動産に、建物の構造上の問題や、購入した土地に家を建てることができないなどの瑕疵（かし）と呼ばれるものがあり、その瑕疵によって契約の目的を達せられないと判断される場合、買主は契約を解除する事ができます。この契約不適合責任のポイントは、売主が宅建業者の場合は引渡しから2年の期間責任を負いますが、個人が売主の場合は責任を負わなくてもよい事になっています。売買契約時にしっかり確認が必要です。
⑤話合いによる合意解除
売買契約書に明記されていなくても、売主と買主が話し合った結果、双方が合意すれば契約を解除することができます。この場合は、まず相手方が応じてくれるか、そして応じてくれる場合はどんな条件かを話し合うことが必要です。また、解除後のトラブルを防ぐために、両者で合意解除が成立したら内容を書面に起こし、お互いに押印・署名をしておくと安心です。
⑥クーリング・オフ
不動産売買契約には「クーリング・オフ制度」が適用されます。
ただ、クーリング・オフを使う為の条件としては、
①売主が宅建業者であること
②事務所など以外の場所で結ばれた契約であること
上記2つと定められています。
この場合の解除期限は、この制度について買主が告知された日から8日間です。
ただ、基本的に宅建業者を介して買主が契約をする際には、「事務所など以外の場所」で売買契約を締結することはまれですので、実際にクーリング・オフが適用されることはほとんどありません。
上記のとおり様々な解除の形があり、違約金や手付金の放棄など実際に負担が発生してしまう内容も含まれていますが、中には違約金が発生しない場合もあります。
例えば、契約締結後に売主・買主が予期せぬ事故や事件などに巻き込まれ、契約を実行できなくなる場合です。そうなった場合は不動産会社にうまく間に入って事情を説明してもらう事で違約金の支払などおもわぬ負担が発生しないように相談をしておきましょう。
不動産売買では、売主・買主お互いが思いやりを持って気持ちよく進める為に、何か心配事があれば早めに相手方に相談をしておくことが重要です。
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