みなさんこんにちは！岡山・倉敷の住宅購入・売却をサポートしている、カスケ不動産の田中です。
前回お話させていただいた、【不動産売却の流れ②～売却開始～】に引き続き、今回は買主様へ引き渡す、取引完了までの流れを簡単にご説明させていただきます。不動産売却をご検討中の皆さまや、今まさにお取引き中の方のご参考になれば嬉しいです。
申込みが入る
売却活動を始めて、実際にお客様に土地や物件を見ていただき、気に入っていただけましたら、そのお客様からお申込みが入ります。そのお客様からのお申込み内容を売主様が承諾した場合に契約へと進みます。お申込み内容は、買付証明書という書類に書き込まれた内容となります。
記載される事項については、不動産購入に必要な買付証明書について解説！のコラムでご紹介しております。
ここでは「その他の条件」で、買主様に交渉される際によくある内容をご紹介させていただきます。
よくあるその他の条件
[ 融資特約 ]
特約期間内に万が一、買主様が買主様のせいでなく、住宅ローンの審査に通らなかった際に、契約が白紙解除される内容の特約です。一般的には、住宅ローンをご利用の方が取引される際には必ず付く特約です。
[ 境界確定 ]
境界点全てに、境界杭や鋲が無い場合は、境界確定をお願いされる場合が多いです。売主様も、自分の敷地がどこまでなのかをきちんと明示する義務はありますので、自分の把握している境界に何か印はあるか、この機会に一度確認してみることをおすすめします。
売買契約
買主様と売主様の間で契約の内容がまとまったら、売買契約を結びます。不動産売買契約については、契約してしまう前に知っておきたい「不動産売買契約」のコラムで詳しく説明させていただいていますのでご覧ください。
引き渡し準備
売買契約が無事締結すると一先ず取引が確約されますので売主様はお引渡しまでの間に、取引する不動産を買主様へ渡せる状態へ準備します。
よくある対応事項
[ 境界確定 ]
取引対象の土地に隣接する全ての土地の所有者が集まって、境界がどこなのかを確認する行為。
[ 地積更正登記 ]
上記の境界確定によって既存の登記簿面積と実際の面積に差が生じた場合に、登記簿上の面積を新しく測り直した面積に書き換える行為。
[ 建物解体工事 ]
建物を取り壊して更地にすること。（アスベストが検出された場合は別途、アスベスト対策費が必要となります。）
[ 建物滅失登記 ]
取り壊しが完了し、存在しなくなった建物の登記を無くす行為。
[ 相続登記 ]
相続が起こった際に、相続人に登記簿上の名義を変える行為。
[ 未登記建物登記 ]
登記をされていない、一定条件の建築物を登記する行為。増築部分や基礎のあるガレージなどが当たります。
[ 残置物撤去 ]
基本的に不動産内の動産は売主様に撤去の義務があります。
このようなことが一般的です。
また、売買契約後に契約が流れてしまうケースもあります。どんなケースがあるのか、いくつか簡単な説明と共に挙げてさせていただきます。
売買契約後に契約が解除されるケース
[ 手付解除 ]
売買契約後、自己都合によって契約を解除する場合は、支払っている手付金を放棄（買主の場合）、または、受け取った手付金の倍の支払い（売主の場合）をして手付解除を行います。
手付解除期限について解説！のコラムで詳しくご紹介しております。
[ 融資特約による解除 ]
買主様の責任ではなく融資に通らなかった場合、白紙解約となります。（手付金は買主様へ返還）
[ 天災地変による解除 ]
自然災害などの被害を受けて引き渡しが出来る状態でなくなってしまった場合、白紙解約となります。（手付金は買主様へ返還）
[ 契約違反による解除 ]
売主様、または買主様が違反行為をした場合、違約金の支払いを以って解約します。（契約違反の行為がやむを得ない理由の場合、違約金は発生しません。例えば、不慮の事故による死亡等）
このような理由により契約が解除となる場合がございます。
決済
そんなこんなで、無事、お引渡しの日を迎えましたら、いよいよ決済です。
買主様から手付金を引いた売買価格と固定資産税の日割清算金が売主様へ支払われます。支払われたことが確認されると、鍵と共に所有権を買主様へと受け渡すこととなります。お手続きは司法書士の先生がしてくださいます。住宅ローンがまだ残っている場合は、買主様からの金額が振り込まれますと、金融機関が一括返済のお手続きをします。一括返済が完了しますと、同じく司法書士の先生が抵当権を抹消してくださり、全て完了です。
前々回より、売主様へ向けて「不動産売却の流れ」を3部作でご紹介させていただきましたがいかがだったでしょうか。少しでも、売却の検討をされている方の参考になりましたら幸いです。
より詳しく知りたい！という方は是非、店舗へ直接ご相談くださいませ。
カスケ不動産
岡山県南部で事業を展開しているカスケグループは、住まいに関わるすべてをご提案すべく、「リフォーム」「不動産」「新築」それぞれ専門の担当者が一丸となって対応する「住宅ワンストップサービス」を提供しています。ご購入のお客様・ご売却のお客様がご検討される段階からしっかり寄り添い、不安を解決しながら進められる体制が、このワンストップサービスで実現できます。岡山市、倉敷市の不動産の売買などでお悩みの方もまずはお気軽にカスケ不動産へご相談くださいませ。