みなさんこんにちは！岡山・倉敷の住宅購入をサポートしている、カスケ不動産の豊田です。 10月に投稿したブログでは、市街化区域・市街化調整区域について紹介しました。今回は、市街化区域の中を分ける用途地域についてお伝えいたします！
[引用：カラフル備中｜水島コンビナート夜景【倉敷市】｜https://www.bichu-okayama.jp/spot/000279/]
倉敷のデートスポットと言えば、水島コンビナートの夜景を思い浮かべる人も多いのではないでしょうか？真っ暗な夜を工場の光がきらきら照らす景色は、ロマンチックな雰囲気をより一層引き立ててくれますよね✨
市街化区域の中を用途地域に分けているからこそ見ることのできる景色なんです。
用途地域って何だろう？
用途地域とは、都市計画に基づいて計画的に市街地を形成する目的で、建築される建物の規模や用途を制限するために、都市計画法に基づいて指定されるエリアをいいます（都市計画法8条1項）。
建物には住宅や工場、学校や市役所などの公共施設、スーパーやレストランなどの商業施設など様々な種類がありますが、この中でも相性の悪い（同じ用途地域に建てることが難しいまたは制限がある）建物があります。
（相性の悪い例）
・住宅と工場
工場のお隣に家を建てる場合、騒音や臭いを気にして居住を避けられる方は少なくありません。
・学校と工場
工場の隣に小学校を建てる場合、騒音や臭いのほかに外で遊ぶ子供たちに健康被害が起きてしまう恐れがあります。
・2階建ての住宅と20階建てのマンション
2階建ての家ばかりのエリアに高層マンションを建てた場合、日の当たりが悪くなったり、景観が悪くなってしまいますね。
そのようなミスマッチを起させないように、土地計画法では市街化区域に用途地域を定めて、建ててもいい建物をエリアによって分けているのです。
13種類の用途地域と規制
建物のミスマッチを減らすために13種類の用途地域が設けられています。
各用途地域は【住居系】【商業系】【工業系】大きく3つの分類に分けられそれぞれの用途地域に合った建物を建てることができます。
下記では、住宅を建てる目線で考え、それぞれの特徴を説明していきます。
【住居系】
①第一種低層住居専用地域…低層住宅に係る良好な住環境を保護するため定める地域
住宅でも高さが10ｍまたは12ｍまでに制限されているほか、道路斜線規制・北側斜線規制・日影規制や敷地境界から建物の外壁までの距離を1ｍまたは1.5ｍ離す外壁の後退距離制限が設けられています。
閑静な住環境が確保されているので、にぎやかな町から離れて生活したい方にオススメです。
②第二種低層住居専用地域…主として、低層住宅に係る良好な住環境を保護するため定める地域
第一種低層住居専用地域と同様ですが、一部緩和されています。具体的には、床面積150㎡以下のコンビニ・喫茶店・理容店などが建築可能となります。
落ち着いた生活環境と利便性をどちらも好まれる方にオススメです。
③田園住居地域…農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
田園住居地域では、農地の造成や農地の用途変更の際、市町村長の許可が必要です。また、住宅については第一種・第二種低層住居専用地域と同様の規制を受け、高さ10ｍまたは12ｍまでの住宅しか建築できません。店舗の建築も日用品販売店舗（コンビニなど）・喫茶店・理髪店などに限られますが、加えて農産物直売所や農家レストランなどが建築できる点が特徴的です。さらに、農産物・農薬などを貯蔵する倉庫や、農産物を生産・集荷・処理する工場も建築可能となっています。
田園住居地域は、農業を営む人が近隣に住居を構えたい場合に適しています。
④第一種中高層地域…中高層住宅に係る良好な住環境を保護するため定める地域
第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域とは異なり、建築される建物に高さ制限は適用されません。その一方で、道路斜線規制・北側斜線規制・日影規制に加えて、隣地斜線規制が適用されます。また、物品販売店舗・飲食店・損保代理店・銀行の支店・大学・病院などの建築も可能となります。
住環境の落ち着いたマンションをご希望のお客様にはぴったりな地域です！
⑤第二種中高層地域…主として中高層住宅に係る良好な住環境を保護するため定める地域
規制については、第一種中高層住居専用地域と同様ですが、建築可能な店舗等が床面積1500㎡以下のものまで拡大され、店舗事業の種類に関する制限もなくなり、2階以下の事務所等も建築できます。
利便性の高いマンションの購入を希望している方にとってお勧めの地域といえるでしょう。
⑥第一種住居地域…住居の環境を保護するため定める地域
高さ制限に加えて北側斜線規制もなくなるため、より密集して住宅を建築することができます。また、床面積3000㎡までの店舗等が建築可能となるほか、ホテル・旅館・スケート場・ゴルフ練習場・バッティング練習場などの遊戯施設も、床面積3000㎡までであれば建築可能です。
閑静な住環境よりも利便性を求める方に向いている地域といえます。
⑦第二種住居地域…主として住居の環境を保護するため定める地域
第一種住居地域と同様に高さ制限・北側斜線規制はありません。店舗等は床面積10000 ㎡まで、事務所等は床面積3000㎡まで建築できます。
カラオケボックス・麻雀店・パチンコ店などの建築も可能となりますが、映画館や劇場など人が集まる施設や風俗営業を営む施設などは建築が禁止されています。
住宅と商業施設がかなり混在する地域となっているため、生活利便性を強く求められる方に適しています。
⑧準住居地域…道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域
建築できる建物の規模は第二種住居地域とほとんど同じですが、車庫や倉庫、さらに小規模な劇場・映画館・演芸場・観覧場の建築も可能となっています。
準住居地域は、国道や幹線道路の沿道に当たるため、車移動が多い方や、騒音などが気にならない方に向いています。
【商業系】
⑨近隣商業地域…近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域。
近隣商業地域では、キャバレー・個室付き浴場や危険性の高い工場・危険物の貯蔵や処理の量が多い施設等を除いて、建築できる建物の種類に制限がありません。また、道路斜線規制や隣地規制についても、住居系の用途地域よりは緩やかになっています。
近隣商業地域は、生活環境として考えた場合はかなり騒々しい地域のため、日中はあまり家にいない人であれば向いているかもしれません。
⑩商業地域…主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
商業地域では、近隣商業地域で建築可能な建物に加えて、さらにキャバレーや個室付き浴場等も建築できます。大都市の都心部や副都心部など、地域の中心的な商業地等が指定されており、完全に商業に特化した地域となります。
そのため、住居を構えるとすれば、利便性以外は重視しないという方に限られるでしょう。
【工業系】
⑪準工業地域…主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域
準工業地域では、個室付き浴場等を除いて、商業地域で建築可能な建物がすべて建築できます。また、商業地域と比較すると、危険性がより高い工場や、危険物の貯蔵・処理量がより多い施設の建築も可能です。
準工業地域は、主に工場に隣接した地域に当たるため、工場労働者が住居を構えるのに向いている地域といえ、実際、生活に必要な施設の多くが建造されているため、住宅街も多く見られます。
⑫工業地域…主として工業の利便を増進するため定める地域
工業地域では、環境を悪化させるおそれがある工場や危険物の貯蔵、処理の量が多い施設の建設が認められており、工場・倉庫等の施設の建設に制限がありません。
その反面、床面積10000㎡超の店舗等・ホテルや旅館・劇場等・キャバレーや個室付き浴場等・学校・病院の建築が認められず、より工業に特化した地域となっています。
工業地域は湾岸地域であることが多く、高層マンションが建設されるケースもあります。
⑬工業専用地域…工業の利便性を増進するため定める地域
工業専用地域には、工場以外の用途の立地が制限されており、そもそも住宅を建築することができません。
お家を建てるとしたら、みなさまはどこの地域をご希望ですか？
私は、第一種低層住居専用地域のような、少し不便でも落ち着きのある静かなエリアが理想的です！
[引用：株式会社イーストリーフ｜用途地域について｜http://www.eastleaf.co.jp/kodawari/%E7%94%A8%E9%80%94%E5%9C%B0%E5%9F%9F%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6/]
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■参考
[泉総合法律事務所不動産問題｜用途地域とは｜https://fudosan.izumi-legal.com/column/chishiki/youtochiiki]