みなさんこんにちは！岡山・倉敷の住宅購入アドバイザーをしているカスケ不動産の豊田です。
突然ですが･･･
新築をご検討中の方、地目が「宅地」でないとお家が建てられないと思っていませんか？
実は、地目が「田」や「雑種地」でもお家を建てられる可能性があるんです。
どうすれば建てられるのか？注意点はないのか？解説していきます！
そもそも宅地以外の土地とは？
一言に「土地」と言っても地目の種類は23種類に分けられており、用途も様々です。
▽土地の種類
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地
その中でも土地活用におススメなのは宅地・田・畑・山林・雑種地です。
◆宅地について
住宅を建てるのに最適と示されているため地目としては、問題なく住宅を建てることが可能です。
しかし、都市計画法に基づいては建てられない可能性もあるので注意が必要です。
◆田・畑について
住宅を建てるためには、宅地への地目変更が必要で、農業委員会での許可や農地法3条または農地法4条または農地法5条の許可が必要になります。
【農地を農地のまま売買する場合】農地法第3条の許可が必要
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければなりません。
【農地をほかの用途に変更する場合】農地法第4条の許可が必要
農地を農地以外のものにする者は、政令で定めるところにより、（下記の内容で）許可を受けなければなりません。
◎4ha以下の市街化調整区域内の農地の転用→都道府県知事の許可が必要
◎4ha超の市街化調整区域内の農地の転用→国との協議のうえ都道府県知事の許可が必要
◎市街化区域内にある農地の転用→農業委員会に届出が必要
【農地をほかの用途のために売買する場合】農地法第5条の許可が必要
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のものにするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が（下記の内容で）許可を受けなければなりません。
◎4ha以下の市街化調整区域内の農地の転用→都道府県知事の許可が必要
◎4ha超の市街化調整区域内の農地の転用→国との協議のうえ都道府県知事の許可が必要
◎市街化区域内にある農地の転用→農業委員会に届出が必要
[引用：SUUMO｜農地から宅地等への用途変更や農地売買は自由にできる？｜https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/tochi/tochi_knowhow/nouchi_yotohenkou/]
※注意ポイント※
もしも農業振興地域に属していたら、農用地区域からの除外の手続きが必要です。
農業振興地域とは、市町村が将来的に農業上の利用を確保すべき土地として指定した区域のため、農地転用は禁止されています。そのため、除外の手続きをしなければ、お家を建てることはできません。
◆山林について
地目を宅地に変更すれば、お家を建てることは可能ですが、保安林に指定されていれば、お家を建てることはできません。
地域の林業事務所にて調査が必要です。
保安林とは、水源の涵養、土砂の崩壊その他の災害の防備、生活環境の保全等の公益目的を達成するため、農林水産大臣又は都道府県知事によって指定される森林で、それぞれの目的に沿った森林の機能を確保するため、立木の伐採や土地の形質の変更等が規制されます 。
[参考：地目変更とは｜山林から宅地へ地目変更｜https://kosekioffice.com/newpage20.html]
◆雑種地について
地目が雑種地でも現況が宅地や農地という場合は、現況が優先されます。
そのため、雑種地が農地として扱われている場合は、農地転用の届出か許可が必要になります。雑種地の地目変更を検討される際は、現状がどのような用途になっているかの調査が大切です。
まとめ
◎宅地でないからと言ってお家を建てることができないわけではありません。
◎お家を建てることができる土地にするには、現況の地目を宅地に変更できるかがポイントです。
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岡山県南部で事業を展開しているカスケグループは、住まいに関わるすべてをご提案すべく、「リフォーム」「不動産」「新築」それぞれ専門の担当者が一丸となって対応する「住宅ワンストップサービス」を提供しています。地目が宅地以外の土地でもご一緒に確認しながら住宅選びをサポートいたします。岡山市、倉敷市の不動産購入でお悩みの方は、お気軽にカスケ不動産へご相談ください。オンラインでのご相談も承っております！
