みなさんこんにちは！岡山・倉敷の住宅購入をサポートしている、カスケ不動産の豊田です。
突然ですが、質問です。
50坪の土地に50坪のお家を建てられるでしょうか？
正解はバツです。
50坪の土地にまるまる50坪の建物を建てることはできません。
様々なルールによって土地に建てられる建物の大きさは異なります。そこで今回は、ご希望に合ったお家を建てられるよう、建物の規制についてご説明いたします。
建物の規制
まずは、建ぺい率・容積率についてご説明します。
敷地に建物を建てる際は、建ぺい率と容積率という規模を制限する規定があります。建ぺい率は建物の平面的な制限を規定し、容積率は建物の立体的な制限を規定します。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合です。
実際に空地がなくお家を建ててしまうとお隣さんの壁がぴったりとくっつくことになりますので、嫌だと感じる方は多いのではないでしょうか。気持ち以外の面でも敷地に適度な空地を確保することで、日照や風通しを確保するとともに、火災の延焼を防止することができます。そのために敷地に建てられるお家の面積は「建ぺい率」で決められています。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する3次元空間の割合を算出し、制限するための基準です。簡単に言うと土地に対して何階の建物を建てることができるのかという指標になります。
道路や下水などの都市施設の整備に見合った建築物を建築することで良好な市街地環境の形成を図ることを目的とする規制で「容積率」が決まっています。
[ 引用：SUUMO｜「建蔽率（建ぺい率）」「容積率」とは？ 知っておきたい建物の規制｜https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chumon/c_knowhow/kenpei_youseki/ ]
建築物の高さの制限
お家を建てる際の規制は、建ぺい率や容積率だけではありません。その他の制限についてもご説明させていただきます。
道路斜線制限
道路斜線制限とは、道路の採光や通風が確保されるように、道路に面した建物の一定部分の高さを制限しているものです。道路だけでなく、周辺の建物の採光や通風の確保も目的とされています。具体的には、道路の反対側の境界線から一定の距離の範囲内において、建物を建てようとする敷地の上空に向かって一定の勾配の斜線を引き、その斜線より上に建物が出ないように規制します。
[ 引用：SUUMO｜道路に関する用語一覧｜https://suumo.jp/yougo/t/douroshasenseigen/ ］
隣地斜線制限
隣地斜線制限とは、隣地の日照や通風、採光を確保するために、住宅などを建設する際に、その高さや形状を規制しているものです。具体的には、敷地周辺の隣地境界線上（道路と接する部分を除く）から一定の高さを立ち上げた中空を起点にして、住宅などを建てようとする敷地に向けて一定の勾配の斜線を引き、それによって建物の高さや形状を規制します。
例えば、第1種・第2種中高層住居専用地域や第1種・第2種住居地域、準住居地域では、立ち上げの高さが20m、勾配が1.25。
またそれ以外の地域では、立ち上げの高さが31m、勾配が2.5となっています。
ちなみに、絶対高さ制限が設けられている第1種・第2種低層住居専用地域には、隣地斜線制限は設けられていません。
[ 引用：SUUMO｜土地に関する用語一覧｜https://suumo.jp/yougo/r/rintisyasen/ ]
日影制限
日影規制とは、中高層建築物によって近隣の敷地に生じる日影を一定時間内に抑えて、近隣の日照を確保し、住環境を保護するための建築基準法上の規制のことです。
地方公共団体の条例により、規制対象区域と規制値等を決定していますが、特定行政庁が土地の状況等により周囲の居住環境を害するおそれがないと認めて建築審査会の同意を得て許可した場合は、当該規定を適用除外とすることができます。
対象となる区域は、以下の10地域において、地方公共団体が条例で指定する区域内となっています。
第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・近隣商業地域・準工業地域・用途地域の指定のない区域
また、規制を受ける建築物は、「第一種低層住居専用地域」および「第二種低層住居専用地域」と「用途地域の指定のない地域」においては「軒の高さ7mを超える建物、または地階を除く階数が3階建ての建物」、それ以外の地域については「軒の高さ10mを超える建物」となっています。
測定によって、一定の高さ以上の建築物が、冬至の日の午前8時から午後4時まで（北海道のみ午前9時から午後3時まで）の間において、平均地盤面から一定の高さにおける敷地境界線から5ｍ超、10ｍ超の範囲内で一定時間以上の日影を生じさせないことを求めています。
[ 引用：SUUMO｜基準・制限に関する用語一覧｜https://suumo.jp/yougo/h/hikagekisei/ ]
北側斜線制限
北側斜線制限とは、建築基準法で規定された建築物の高さを制限する斜線制限の1つで、北側の近隣環境（特に日照）を確保するために設けられている制限のことです。具体的には、敷地の真北方向の隣地境界線から一定の高さを立ち上げた中空を起点にして、その敷地に向けて一定の勾配の斜線を引き、建設しようとする住宅などの高さや形状を規制します。
例えば、第1種・第2種低層住居専用地域では、立ち上げの高さが5m、勾配が「1：1.25」。
また、第1種・第2種中高層住居専用地域では、立ち上げの高さが10m、勾配が「1：1.25」となっており、この北側斜線制限は、上記の「低層住居専用地域」と「中高層住居専用地域」のみで適用され、その他の用途地域では適用されません。
[ 引用：SUUMO｜土地に関する用語一覧｜https://suumo.jp/yougo/k/kitagawashasennseigenn/ ]
土地探しから新築相談まで可能なカスケ不動産
上記のように様々な規制のご説明をさせていただきました。
カスケ不動産では、ご希望のお家を建てるためにはどのような土地を選ぶべきなのか、また、ご希望の土地にはどのような建物が建てられるのか。
理想のお家を建てられるよう、土地探しから新築相談まで丁寧なアドバイスをさせていただきます。
岡山県南部で事業を展開しているカスケグループは、住まいに関わるすべてをご提案すべく、「リフォーム」「不動産」「新築」それぞれ専門の担当者が一丸となって対応する「住宅ワンストップサービス」を提供しています。
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