みなさん明けましておめでとうございます！岡山・倉敷の住宅購入・売却をサポートしている、カスケ不動産の田中です。本年もカスケ不動産をどうぞよろしくお願いいたします。
さて、早速ですが、前回お話させていただいた【不動産売却の流れ①～売却開始まで～】に引き続き、今回は売却開始する流れ（※仲介売買のケース）を簡単にご説明させていただきます。不動産売却をご検討中の皆さまのご参考になれば嬉しいです。
媒介契約締結
前回までの流れで、売却の種類（仲介売買か買取か）が決まり依頼する不動産会社を決めたら、まずその不動産会社へ連絡をしましょう！買取の場合は、そのままそちらの会社と売買契約を結ぶことになりますが、今回は仲介で売買を開始する流れについてお話します。
まず、不動産会社の査定額などを元に売り出し開始価格や売り出す不動産の内容を決め、売却活動を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは簡単に言うと、その不動産会社が売却のお手伝いをし、売主様は売却が成立した際にその報酬として手数料を不動産会社へ支払うという契約です。
媒介契約には、「専属専任媒介」・「専任媒介」・「一般媒介」と３種類あります。
※媒介の種類の違いについては【媒介契約3種類のメリット・デメリットを解説！】のコラムで詳しく説明しています。
どの媒介方法が良いかは、対象不動産の状況や依頼先の不動産会社の特徴に合わせて、不動産会社の担当者が説明をしてくれるので、メリット・デメリットの内容を把握したうえで決めるようにしましょう。
広告活動開始準備
媒介契約が締結されると、早速、売却活動が開始されます。対象不動産の写真撮影、法的な調査やライフライン等、売却活動に必要な情報や資料を不動産会社が集めます。この段階で、売主様からよくいただくご質問を元に準備の方法をご紹介させていただきます。
売り出す家にまだ住んでいる場合
Q.「どこまで写真を撮るの、、、？」
まだ住まれているということは、家具や日々使う物、個人情報を含む物などがお家の中にたくさんあり、それらをどうすれば良いのか戸惑われる方もいらっしゃるかと思います。カスケ不動産の場合は、基本的に、少しでも多くの購入を検討されているお客様へ売主様の大切な資産を最大限にアピールするため、出来る限り全てのお部屋の写真を撮らせていただきたいのですが、住まれている場合はやむを得ない場合もあると思います。撮影時に移動が難しい個人情報を含むものは撮影写真にモザイクを入れたり、お荷物が大量にあるお部屋は撮影をしないという対応をさせていただきますのでご安心くださいませ。
Q.「ご近所に知られたくない」
掲載には基本的な情報（土地や建物の広さ、築年数、立地エリア等）は記載が必須ですが、売主様がまだ対象不動産へ住まれている場合は、住所の番地を非公開にしたり、外観写真の掲載を控えたりすることは可能です。ただ、より多くのお客様に興味を持っていただくためにはより多くの情報を掲載していた方が良い場合もございますので、そこは慎重に相談しながら進めさせていただきます。
また、出来るだけ早期に、より良い条件で成約に結び付けていくために、興味を持ってくださったお客様から内覧の申し込みがあった際には実際にご自宅への出入りがございます。
居住中の場合は、基本的に特に準備は必要ありませんが、撮影の際やお客様が物件を内覧される際には、いつもより念入りにお掃除をしてから挑んでいただくことをオススメします。
空家になっている場合
Q.「宅内の荷物はどうすればいいの、、、？」
物件を相続されて、前に住まれていた方のお荷物がまだ大量に残っている場合は少なくはありません。土地としての販売であればお荷物はそのままでも構いませんが、中古戸建としての売り出しの場合は、先に建物内の不用品のお片付けをすることでスムーズな売却成約に繋がり易いです。不用品を片付けることで、物件の付加価値が上がり、購入を検討されるお客様もより見やすく、検討し易くなります。
買取業者や不用品の片付け業者のご紹介もさせていただけますので、お困りの方はお気軽にご相談くださいませ。
Q.「水道や電気、ガスはどうすれば良いの、、、？」
売主様がご利用されないのであれば、基本的に物件のライフラインは止めていただいて構いません。ただ、暗い時間の内覧時など電気が使えた方が助かる場合もあります。
購入を検討されているお客様へ安心して「見ていただける状況」にすることが大切です。物件の状況や売主様の状況によっても異なると思いますので、まずはお気軽にご相談くださいませ。カスケ不動産でも売主様の大切な資産の付加価値アップに協力させていただきます。
土地としての販売の場合
Q.「建物は先に解体した方が良いの、、、？」
どちらでも構いません。
先に解体することで、建物の管理が不要になり、購入を検討されるお客様に向けても古い建物が建っているよりもイメージは良く映ります。一方、更地にしてしまうことで固定資産税が上がる可能性や、売却成立が確定する前に解体費用という大きな出費の負担が発生します。
Q.「境界がはっきり分からないけど大丈夫、、、？」
境界が不明な場合は、土地家屋調査士を交えて周囲の隣接する全ての土地の所有者を集めて境界を確認する作業を行い、境界を明確にすることが出来ます。
土地の販売の場合は、対象地の状況により準備は異なります。ベストな方法をご提案させていただきますので、まずはご相談くださいませ。
売出開始
販売の準備ができたら、実際に対象不動産の売出情報の広告活動がスタートします。インターネット上やチラシ、店頭に来られるお客様へのご紹介や、他社の不動産会社への紹介などを開始し、お問合せいただくお客様へのご対応をさせていただきます。ここから購入ご検討のお客様が実際に対象不動産の現地を見に来られたり、建物の中を見学されたりしますので、私達がご案内させていただきます。
今回の「売却活動開始までの流れ」では主に対象の不動産を売り出すための準備についてご説明させていただきました。どのような準備が必要かは個々の不動産の状況や売主様の状況によって異なりますが、大切なのは、売主様にとっても買主様にとっても安全で安心できる取引になるよう準備することが、スムーズな売却成立へ繋がるということです。
次回は、実際にお客様がご購入を希望された後の流れについて”不動産売却の流れ”パート③をご説明させていただきます！
カスケ不動産について
岡山県南部で事業を展開しているカスケグループは、住まいに関わるすべてをご提案すべく、「リフォーム」「不動産」「新築」それぞれ専門の担当者が一丸となって対応する「住宅ワンストップサービス」を提供しています。ご購入のお客様・ご売却のお客様が検討される段階からしっかり寄り添い、不安を解決しながら進められる体制が、このワンストップサービスで実現できます。
岡山市、倉敷市の不動産の売買などでお悩みの方もまずはお気軽にカスケ不動産へご相談くださいませ。