みなさんこんにちは！岡山・倉敷の住宅購入アドバイザーをしている、カスケ不動産の辻です。
皆様は、「住宅ローン控除」「住宅ローン減税」という言葉は聞いたことがあるでしょうか。正式名称は、住宅借入金等特別控除という制度で、簡単に言えば「一定の条件で住宅ローンを組んで家を購入、又は増改築をした場合に年末のローン残高に応じて税金が還ってくる」という制度です。
一般的には新築住宅を購入した時に適用される事が多いのですが、中古住宅でも一定の条件を満たせば適用可能です。
ここでは、中古住宅を購入した場合の住宅ローン控除の仕組について
以下のステップで解説をしていきます。
①住宅ローン控除の概要
②中古住宅の住宅ローン控除の適用要件は？
③控除を受けるには？
④リフォームの減税制度との併用に注意
【STEP①】住宅ローン控除の概要
住宅ローンを利用して、マイホームを購入・増改築をした場合に年末調整や確定申告で住宅ローン残高の0.7％が還付され、既に支払っている税金の一部が戻ってきます。基本は所得税が安くなるだけですが、所得税だけでは控除しきれない場合は、住民税からも控除が受けられます。
新築住宅や売主が事業者のリフォーム済み物件など、購入価格に消費税がかかる場合、控除期間は13年間となり、個人が売主の中古物件では、控除期間は10年間となります。中古物件を購入した際、売主が事業者であれば13年が適用されます。
2022年に控除額と控除期間に関する改正が行われ、以前は控除率1％、控除期間10年間（特別措置で13年間）でしたが、2022年以降に住宅ローン控除が適用される方は、控除率0.7％、控除期間13年間（既存住宅および増改築は10年間）となりました。
控除率が引き下げられた理由は、長期にわたる低金利です。控除率1％の時代では、低金利ゆえにローンにかかる利息以上の控除が受けられてしまうケースがありました。このような住宅ローン減税の本来の趣旨である、税負担の軽減という域を超える状況を是正するために引き下げられたといわれています。
控除率が下がったとはいえ、最長13年間も控除が受けられるため、住宅ローンを組む方にとってメリットの大きい制度であることには変わりはありません。
【STEP②】中古住宅の住宅ローン控除の適用要件は？
住宅ローン控除は、投資目的の物件や、1人暮らし向けのコンパクトな物件では恩恵を受ける事が出来ません。適用を受けるには以下の6つの条件があります。
特に、中古住宅においては、3つ目の築年数の条件が重要なポイントとなりますので、物件選びの際はきちんと確認しておきたいですね。
①自ら居住すること
→住宅を取得してから6ヶ月以内に入居して、控除を受ける年の12月31日までに居住しておく事が必要です。居住の実態は住民票により確認をします。
②床面積が50㎡以上であること
→減税対象住宅の床面積が50㎡以上（不動産登記簿上の面積）である必要があります。
③1982年以降に建築された住宅であること
→2022年の税制改正で大きく変わったポイントのひとつです。従来は木造なら築20年以内、鉄筋コンクリート造なら築25年以内が条件で、この条件を満たさない場合は、別に耐震性能を有していることを証明しなければいけませんでした。
新しい基準では、1982年以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）であれば、一律控除の対象となります。この改正により、これまで対象外だった中古住宅にも範囲が及ぶことになり、大幅な条件緩和となりました。
④返済期間が10年以上であること
→住宅ローンの返済期間が10年以上のローンを利用する必要があります。
⑤年収が2,000万以下であること
→住宅ローンを組む名義人の合計所得金額が2,000万以下の年でなければ、住宅ローン減税は適用できません。
⑥特定の制度を併用していないこと
→居住した年の前後２年間（通算５年間）にマイホーム売却に関わる「3,000万円特別控除」や「居住用財産の買い替え特例」を利用していると住宅ローン減税は適用できません。
【STEP③】控除を受けるには？
住宅ローン控除は、原則、入居した年の翌年の2月16日～3月15日に確定申告が必要です。1年目は確定申告が必要ですが、2年目以降はサラリーマンなどの給与所得者であれば年末調整で対応できるので、確定申告は不要になります。
以下に申請時の必要書類を記載していますので参考にしてください。
※上記以外にも、新築住宅かつ省エネに関する証明や認定を受けている住宅の場合は、追加で証明書の提出が必要な場合もありますので税務署等にご確認下さい。
【STEP④】リフォームの減税制度との併用に注意
中古住宅の購入とセットで行われることが多いリフォーム。このリフォーム工事に対しても所得税の減税を受けることができる制度があります。これは、バリアフリーや省エネ、同居に対応した工事などを目的に一定の要件をクリアした工事を行うと税金が戻って来る制度です。
中古住宅を購入した時や入居後数年してリフォームをするときにこれらリフォーム減税の存在を知り、利用を考えることが出てくるかもしれませんが、一つ注意点があります。
それは、耐震目的の工事を除くほとんどの工事では、リフォーム減税と住宅ローン控除との併用が認められていないという事です。
ですので、リフォーム工事検討時に制度を利用することで税金が戻って来る前提でリフォーム工事の資金計画を行うことがないよう、ご注意下さい。
以上が中古住宅購入時の住宅ローン控除の内容となります。人生で一番高い買い物と言われる住宅購入。住宅ローン控除などの優遇を賢く利用することで少しでも家計の負担を減らしていく事も大切ですね。
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